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二手房房屋买卖合同需要注意什么
随着人们法律意识的加强，关于合同的利益纠纷越来越多，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么常见的合同书是什么样的呢？以下是小编为大家整理的二手房房屋买卖合同需要注意什么，仅供参考，希望能够帮助到大家。
一、二手房房屋买卖合同需要注意什么
1、明确房屋产权和手续是否齐全
房产证是房主享有房屋所有权的唯一凭证。若房主没有，购房者存在极大风险。房主可能将房产证进行抵押或转卖。因此，购房者最好选择有房产证的房屋进行交易。
有些房屋为共有产权。如继承人、家庭、夫妻共有等。对此，买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如买房人只与部分共有人签约，擅自处置共有财产，签订的买卖合同一般是无效的。
如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的，根据相关的规定，夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋，未经对方同意，擅自以自己名义转让给他人，买房人为善意购买的，可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，法院不予支持。
2、明确成交价格、赎楼方式及税费责任
买卖合同一定要注明正式的成交价格、赎楼方式及税费，并注明税费由买卖双方哪方负责。
若房产仍在按揭中，卖方业主应明确赎楼方式是业主自赎亦或是委托担保公司赎楼。赎楼费、短期利息、罚息等由谁支付。
从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税，个人所得税，印花税。
归客户交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税（与房主各交一半）。
3、明确买卖双方的责任
签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到什么补偿，都要约定清楚。违约金的数量以及交付时间应清楚列明。
4、明确付款方式和时间
双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量、时间。确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时，有据可依，能够较好地维护自身权益。
为避免交易风险，切勿以现金形式支付房款，可通过银行转账，正规中介机构刷卡代为支付。收款人必须是产权人本人及正规中介。同时，还应该保留付款单据。
在二手房买卖案例中，客户以贷款方式购买二手房，却因批贷不成而导致交易失败的情况屡见不鲜。为避免此类情况发生，业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。
5、明确过户时间
买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于自己，因此，约定过户时间是合同中较重要的条款之一，双方需慎重签订，确认准确的时限。
6、明确二手房交楼标准
明确房屋是附带家私亦或是空房交楼。若家私、电器赠送给买房人，应列明家私清单，注明数量、品牌、型号等，并将清单以拍照或视频的方式记录，避免后期产生纠纷。
7、物业交割要清楚
在签定买卖合同时，千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。
对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应到原房主所在单位改签协议内容。买方需改签协议时，卖方应做出的配合，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。
8、保留所有证据
买二手房过程漫长又复杂，即便白纸黑字地签了合同，但只要没有过户，房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷，也有助于维护自身权益。
二、二手房买卖按揭
1、确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金（如需公积金贷款）与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
三、二手房买卖税费计算
契税由买方交纳，交税比例是：
1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的%的契税。
2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
过户费用：
（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）；
（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价%缴纳。卖方承担；
（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；
（4）所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）卖方承担；
（5）房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担；
（6）房屋产权登记费：80元。买方承担；
（7）房屋评估费：按评估额%。
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